www.chinarushang.cn 中国儒商 作者：
3月21日，彭博爆料称，上海相关部门正在讨论具体的楼市调控收紧举措，包括二套房首付提高至七成、限制非户籍人士购房资格、收紧高端住宅预售审批。坊间认为彭博具备较大的媒体权威性，其曝光的政策内容有较大的可信度。那么，各项传言中的政策可信度到底如何？本文作者系上海易居研究院智库中心研究总监严跃进，摘自《瞭望智库》微信公众号，和讯网已获授权。
自2月份上海房价快速上涨以来，关于楼市调控政策收紧的猜忌和版本就逐渐增加。
总结目前各类政策收紧的版本，大体体现为四个内容：限购年限“二改五”、二套首付升至七成、收紧预售许可审批、规范市场交易秩序。
综合分析，部分内容的可信度较大，而部分内容或为参会者个人观点和建议，因此需要冷静对待。购房者的购房决策也不要为此类传言或版本所“绑架”。
一、限购年限“二改五”：可信度0%
目前对于部分观望的外地户籍购房者来说，最担心的就是限购政策突然收紧，比如说从过去满两年的社保条件调整到满五年。这个政策若真的落实，那么杀伤力会很大。
限购政策是2010年国家为了严控房价持续上涨的风险而提出的。在2013年第四季度上海为了抑制房价的过快上涨，将社保缴纳年限从一年提高到了两年。虽然此前北京市场是需要缴纳社保的，但北京是允许单身购房者在社保条件满足的情况下购房。而上海还需要附加有婚姻证明或通俗地说需要有结婚证。
客观地说，限购政策虽然有平抑市场波动的作用，但也有一定的误伤效应。
此次传言提出“二改五”的购房政策，实际上或为部分中介机构和营销代理机构杜撰的或虚构的内容。或为了让部分购房者加快签约力度，进而放出了烟雾弹，这可以迷惑购房者。
从实际情况看，上海住建委对于限购政策一直是求稳，即无放松亦无收紧的倾向。从这个角度看，目前购房政策并不会有收紧的可能。而且若真的落实此类政策，那么可能会引起一系列反应。
比如说，如果盲目收紧，那么就相当于将一些有合理购房需求的外地人口的购房门槛抬高，这背后自然会引起各类怨言。如果部分购房者正好符合两年社保的条件，这个时候若因为限购政策的升级而无法购房，那么就会打乱购房节奏，引起一肚子窝火。这个是目前政策调控需要警惕或防范的风险。
二、二套首付升至七成：可信度50%
在此前央行各类信贷政策调整过程中，上海二套房的政策和中央保持一致。当首套房缴付清贷款后，那么二套房是可以按照30%的购房资格购房的。而没有偿付完首套房贷款的，那么二套房则需要按照40%的比例进行购房。
如今若要将二套房的首付比例进行调高，其实和此前中央激励改善型购房需求释放的政策有矛盾。所以在这方面确实不会盲目地放开。当然，如果考虑到上海市场的特殊性，那么也不排除部分购房者借改善购房的名义而炒房，这个时候确实需要进行整顿。换而言之，此类政策的表述有一部分是合理的。
当然，若要收紧二套购房的房贷政策，那么还应该有所区别，否则容易打击各类改善型购房需求释放的积极性。这个时候政策调整就需要有一定的艺术性和技巧。
比如说，可以根据不同的单价水平进行区别对待，如10万元/平方米单价的楼盘可以采取提高首付比例的做法。这样做，一方面能够制约部分炒房客的需求，另一方面依然给予部分改善型购房需求充分的便利性。这样的动静会相对小，但对上海房价的波动会起到抑制作用。
另外，从目前上海房地产市场的结构分布看，市区楼盘炒房因素较大，而郊区楼盘相对来说需要有继续去库存的动力。所以也可以采取市区和郊区楼盘差别化信贷政策的方式。对于市区的项目，提高首付比例，而郊区项目则维持原有的比例。这样也能够在维护改善型购房需求的基础上，进而打击部分炒房因素。
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